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2月14日北京时间22点39分，万科“老大”王石在其个人新浪微博上透露，“早晨！万科登陆旧金山……”。
其实，万科对国际市场早有关注。2012年第四季度，万科相继成立了香港海外事业部及美国业务推进小组，同时，万科美国业务也进入实质性阶段。2013年1月23日，市场上便传来万科置业（海外）联合新世界发展在香港成功投地的消息，而此次携手铁狮门是万科国际化的第二步。
有评论称，未来房企的颠峰对决，拼的将是远见与战略。而万科布局国际市场的良苦用心，在其踏出的每一步中都有所显现。
早有计划
万科觊觎美国市场已久。
有报道显示，万科总裁郁亮此前在杭州首次公开谈论万科的国际化战略时就表示：“随着万科国际化策略的启动，未来，公司将会成立一个美国业务推进小组，也会在全球寻找相应的机会。”几个月之后，他的话就得到验证。
有网友在微博上问王石为何开拓海外市场？王石的回复是：“全球一体化的今天，世界上的许多资源都出口到中国，同时中国的许多产品亦出口到世界各地，不要一提国际投资就提醒应该在国内如何如何。21世纪的优秀企业一定要具有全球视野，迈向国际化。”
但原因显然不仅如此。
“从前年开始，国内房地产市场的调控政策越来越严厉，而且今年可能不会松动，在长期高压下，国内房企需要谋求新出路。同时，万科虽是国内顶级房企，看似没有资金压力，但国际化能帮助其开拓更广阔的市场，赢得更多的资金。”房地产独立评论人高汉明在电话中告诉记者。
地产专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫也对记者表示，从市场角度看，现在是万科切入美国房市的好时机，原因有三：一是美国房市开始复苏，房屋成交量及价格稳定；二是美国经济也开始出现复苏迹象；三是中国内地的房地产市场开始出现饱和。
而从万科自身来讲，谢逸枫认为，其早就有走出国门的计划。几年前，万科就开始了对美国房地产市场的考察，但一直没有合适的土地储备及现金流以及和政府关系良好的合作伙伴。如今，可谓天时地利人和。
借船出海
在高汉明看来，为寻找合适的合作伙伴，万科煞费苦心。
万科总裁郁亮表示，万科很早就制定了国际化战略。但他也指出，万科将优先考虑在海外华人集中的地区开展业务，但前提是必须有当地的合作伙伴。
而据媒体披露，万科首次进军美国的项目为旧金山富升街201地块，合作方则是有“美国头号房企”之称的铁狮门公司。该公司成立于1978年，旗下物业总值542亿美元，全球管理325个项目，是全美最大的商业地产公司，并已进入中国房地产市场多年，在上海、天津、成都、苏州持有多个项目。
“铁狮门经营商业地产的经验十分丰富，但这恰恰是万科的短板。通过互补，万科还能够借力发展商业地产。”高汉明对记者如是说。
另据了解，万科此次投资的海外项目富升街201地块项目为商住结合，是铁狮门在旧金山开发的地块之一。有估算显示，该地块的投资成本约为2.26亿美元。
“从拿地来讲，旧金山这块还是很便宜的。”谢逸枫告诉记者，“美国头号房企铁狮门不仅资金实力雄厚，而且具有地域环境方面的优势，万科与其合作则将更易成功。”
王石的策略
万科布局海外的地产项目，目标客户为国内因政策限制丧失购房资格的富人。如此定位，也透着一股智慧。
此前，美国的三大主要华裔聚集区，即纽约市区、洛杉矶周边地区和北加州一带的房地产市场刮起了一阵现金抢购风潮，而其中来自中国的购房投资金额已经超过原先排在第一位的加拿大，业界人士将这股风潮称为“中国风“。
去年7月底，王石透露了他的一个发现：“2012年，中国成为美国房地产物业的最大买家，占了整个国际销售额的11%，新移民很多都是投资房地产，在美国纽约寻找投资机会，使得未来万科将有更成熟的业务计划。“
只不过，万科此次登陆美国的第一站没有选在纽约，而是选在了与华人渊源颇深的旧金山。据了解，当地华人人口比例占到12%左右，该市唐人街是美国最大的华人社区。
“就市场操作来讲，这种客户定位十分准确。”谢逸枫表示，“不过，此次万科的目标客户仅仅是中国投资客，这样的目标定位可能还达不到王石此前言明的要拿下当地市场份额的11%。更精准的说法是，万科目前的客户定位是在美国的华人、移民和中国投资客。”
“这是一招回马枪啊！”谢逸枫感慨道：“王石高明的营销策略尽在其中，通过锁定来自‘老家’的、对万科早有认可的客户群，可以大大降低在美国市场的营销风险，成功之后，也为进一步进入美国本土消费圈奠定了市场认知基础。”
现在，很多中国企业进入海外市场后，都会或多或少地出现水土不服的问题，但是，万科合理的目标客户定位以及合作伙伴的选择，为万科登陆美国市场上了双重保险。值得注意的是，跨国经营的最终客户群应该锁定的是当地消费者，万科的步步谋划最终将为其在美国市场立足打下坚实基础。